当事人:龚先生纠纷类型:房屋转让合同纠纷

家有喜事

今年6月,杭州的龚先生一家沉浸在即将迎来新生命的喜悦中。就在几天前,妻子告诉他,他要当爸爸了!

兴奋喜悦之余,龚先生开始苦恼房子的问题。当时他和妻子图省事,居住在50平不到的出租房中。有了小孩后,龚先生准备请妻子的父母住过来帮忙一起带小孩,这样一来出租房肯定是没法住了。两人商量后,决定购买一套大一点的二手房

妻子怀孕不太方便外出,龚先生就一边工作一边找中介看房子。有过买房经验的人都知道这当中的麻烦,龚先生花了一个多月时间,几乎跑遍了整个杭州,终于看中了位于余杭区的一套近170平米的三室一厅,妻子看过后也表示满意。

8月11日,龚先生与卖家钱先生约在中介公司见面并签订了《房屋转让合同》,房款总价为3,080,000元。合同约定,2016年9月30日前,龚先生支付首付款930,000元整至第三方监管账户,并于该日申请贷款2,150,000元整;2016年11月30日前,卖家钱先生将房屋交付给龚先生。合同还规定,自最后交付期限之第二天起至实际交付之日止,月利息按活期存款利率计算。

卖家变卦

签完合同后,龚先生和妻子按照约定于9月30日支付了首款930,000元,并开始满怀期盼地等着房屋交付完整。可谁知道这个时候,卖家变卦了。

10月下旬,钱先生让负责本次房屋转让的中介小方联系龚先生,说房子不卖了。龚先生和妻子一下子懵了,首款付了,贷款也贷了,怎么好端端地说不卖就不卖了呢?

龚先生立即联系钱先生,要求对方给个说法。对方表示想来想去舍不得房子,就不想卖了。

买卖是个严肃的事情,怎么能像过家家一样说不卖就不卖了?这个我肯定不会同意的。”龚先生态度非常坚定,“可能是对方看房价涨得厉害,想反悔。”

考虑到妻子的状况,加上自己工作也很忙,根本没时间也没精力再重新找房子。所以,龚先生坚决不让步,双方多次协商,依旧僵持不下。

寻求法律帮助

眼看着交付日期一点点临近,龚先生觉得这么僵着也不是解决办法。朋友给他介绍了一位律师,律师建议他立即起诉。由于案件标的额比较大,走诉讼程序就意味着要交一大笔诉讼费,龚先生有些犹豫。

考虑再三,龚先生经另一位朋友介绍又在赢了网提交了案件。赢了网法律顾问了解了龚先生的案情后,建议龚先生可以先尝试发律师函给对方施压,要求对方继续履行合同,如果对方坚持不履行,再走诉讼途径

“既然你的首要诉求是要房子,其他问题就可以放一放。发律师函成本低,同时可以了解对方的态度,通过协商调解的方式解决问题是最好的结果。至于违约金,可以在律师函里一并提出来,但因为有两年的诉讼时效,哪怕他现在不给,也可以等到房子过完户以后走诉讼流程处理。”负责本次案件的赵律师给出了专业意见。

双方经过沟通后,确认了律师函方案:要求钱先生继续履行合同并且支付相应的违约金

失而复得

11月9日,赵律师将律师函发送给对方当事人钱先生;

11月11日,钱先生联系龚先生表示愿意继续履行合同。

“太意外了!”龚先生说,“之前反反复复沟通了那么久,对方态度都很强硬,没想到一收到律师函就退步了,可能他也没想过我会真的采取法律途径吧。”龚先生第一时间给赵律师打了感谢电话。

就在前几日,龚先生方再次传来好信息,称过户问题已经解决了,接下去只剩违约金的问题。“不着急了,房子能完成交付最重要,违约金的事,实在不行我再请赵律师帮忙处理”。龚先生的语气显得极为轻松。

律师函样例

上海XX律师事务所
律师函

致 XXX:XX律函[2017]第XX号

上海XX律师事务所接受XX先生、XX女士的委托,现指派XX律师就XX先生、XX女士要求您们继续履行合同等相关事宜,郑重致函您们。

一、基本事实

根据XX先生、XX女士提供的材料及陈述,2016年8月11日,XX先生、XX女士与您们签订(2016转让00*****号)《杭州市房屋转让合同》,约定XX先生、XX女士向您们购买位于XXX房屋;房款总价3,080,000元,2016年9月30日前,XX先生、XX女士支付首付款930,000元整至第三方监管账户,并于该日申请贷款2,150,000元整;2016年11月30日前,您们将房屋交付给XX先生、XX女士,自本合同规定的最后交付期限之第二天起至实际交付之日止,月利息按活期存款利率计算。

2016年8月11日,XX先生、XX女士与您们签订《房屋附属设备、装饰装修、相关物品清单等具体情况》,约定房屋内附属设施设备、家具、电器、用品、装饰装修随房屋一并赠送给XX先生和XX女士。

2016年8月11日,XX先生、XX女士与您们签订《房屋转让补充协议》,约定若一方不履行协议,违约方将承担违约责任,向守约方支付违约金610,000元整人民币。

2016年8月11日,XX先生支付中介费40,000元,并预付房产交易税费84,967.84元。2016年8月5日,XX先生向您们支付定金20,000元,2016年8月12日,XX先生向您们支付定金30,000元,并依约将首付930,000元整支付至第三方监管账户。

现您们和居间方XX房地产代理有限公司XX分公司均明确向XX先生、XX女士表示您们不能依照合同约定的时间办理房屋过户和交付。

XX先生、XX女士出具了《杭州市房屋转让合同》、《房屋转让补充协议》、《房屋附属设备、装饰装修、相关物品清单等具体情况》等证据材料的影印本及电子文档拷贝,以印证上述事实。

二、法律分析

鉴于您们与XX先生、XX女士签订的《杭州市房屋转让合同》、《房屋转让补充协议》、《房屋附属设备、装饰装修、相关物品清单等具体情况》均真实、合法、有效,且XX先生、XX女士已依约履行了全部合同义务,无任何违约行为。而根据《合同法》第一百零七条的规定,当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的,应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。根据您们与XX先生、XX女士签订的《杭州市房屋转让合同》第六条的约定,XX先生、XX女士有权要求您们依照合同约定的时间继续履行合同;若您们逾期交房,XX先生、XX女士将依约要求您们承担逾期交房的违约金。根据《合同法》第六十条的规定,XX先生、XX女士有权要求您们履行合同附随义务,依约交付房屋附属设备、装饰装修及相关物品。

三、我们的要求

基于以上事实和法律分析,本所律师代表XX先生、XX女士郑重声明:

(1)您们应依约继续履行合同,即在2016年11月30日前将位于XXX房屋过户登记至XX先生和XX女士名下,并完成交付;

(2)逾期交房的,XX先生、XX女士将依照同期银行活期存款利息向您们要求支付逾期交房的违约金;

(3)交付的房屋内设施和物品与《房屋附属设备、装饰装修、相关物品清单等具体情况》及签订当时的约定不一致的,XX先生和XX女士有权要求您们承担赔偿责任。

希望您们收到本函后三(3)日内联系XX先生或X律师(联系方式附后)协商上述事宜,以防止事态扩大,若您们拒绝,XX先生、XX女士将依法采取包括诉讼在内的一切法律措施,以维护自己的合法权益。

本律师函的出具,并不意味着XX先生、XX女士对其权利的放弃、免除,亦不表示对您们任何合同义务或法定义务的豁免。XX先生、XX女士有权根据相关法律和合同约定向您们主张包括但不限于本律师函指明的各项权利。


特此函告。

上海XX律师事务所
律师:XXX 
2017年xx月xx日



本律师函以邮寄方式送达
附: XXX 律师 联系电话: 139****6330


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